יזמות נדל"ן
תמ"א והתחדשות עירונית
תמ"א 38 ופרויקטים של התחדשות עירונית בליווי אישי
הבניין שאתם גרים בו זכאי לתמ"א 38 או פרויקט אחר של התחדשות עירונית?
אלו חדשות מצוינות. עכשיו מגיע החלק המורכב: ליצור קשר עם היזם, להשיג אישורים ולהתחיל להניע תהליכים. כמובן שכל בחירה שתעשו יכולה לעכב או לזרז את הפרויקט בשנים.
עם התמחות רחבה בפרויקטי תמ"א 38, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, יש לנו את היכולת להנגיש את המצב לדיירים, ככה שאף אחד לא הולך לאיבוד. לכל פרויקט אנחנו מתייחסים בצורה אישית.
מקשיבים, לומדים, מתכננים ועושים את הכל כדי שכולם ירוויחו מהפרויקט.
יזמות נדל"ן – ככה נעשה את זה עבורכם
נתכנן, נטפל באישורים, נפעל מול הרשויות ואפילו נסייע בגיוס המימון הדרוש.
השירותים שלנו כוללים:
עבודות שיפוצים והשבחה
תכנון והובלת פרויקטים בתמ"א 38 (חיזוק/הריסה ובנייה)
ניהול מו"מ מול דיירים וייצוג מול ועדות - נדאג שהבירוקרטיה לא תכריע אתכם
ניהול תהליך הרישוי והבנייה מתחילתו ועד מסירת הדירות - אצלנו תמיד מבינים מה קורה
פינוי-בינוי והתחדשות עירונית בקנה מידה רחב
איתור נכסים עם פוטנציאל השבחה
התחדשות עירונית לעתיד טוב יותר!
התחדשות עירונית היא הרבה מעבר לשדרוג בניין.
זאת הזדמנות בשבילכם להרוויח מעליית ערך הנכס.
מי לא היה רוצה לקבל דירה חדשה במקום דירה ישנה בבניין שכמעט בלתי אפשרי לתחזק אותו?
בדיוק בשביל אנחנו שם
כדי לקחת אתכם ממצב מורכב שבו הנכס שלהם הוא נטל לכזה שבו יש לכם נכס איכותי, כזה שיהיה אפשר להשכיר או למכור אותו בקלות.
אנחנו מלווים את הדיירים אישית בכל השלבים –
מהפגישה הראשונה ועד קבלת המפתח.
אנחנו עונים על שאלות, פותרים בעיות, ומספקים הרגשת ביטחון לכולם.
קראו עוד על הנושא במאמר
כל מה שצריך לדעת בנוגע להתחדשות עירונית
10
דברים שחשוב לדעת לפני שמתחילים פרויקט תמ"א 38- הטיפים שלנו!
לאורך כל הדרך, ליווי מקצועי שמכיר את התחום לעומק יכול לחסוך לכם טעויות ולא מעט זמן.
אנחנו כאן כדי ללוות אתכם מבחירת היזם ועד לקבלת המפתח.
01
בדיקת זכאות הבניין
לפני שמתחילים בכלל לדבר עם היזם, צריך להבין אם הבניין שלכם בכלל עומד בקריטריונים של תמ"א 38. התנאי הבסיסי הוא שהיתר הבנייה הוצא לפני 1.1.1980, והבניין אינו עומד בתקן הישראלי לעמידות ברעידות אדמה (תקן 413). כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית, ולא להסתמך על מידע לא מבוסס או לא מעודכן. ככה תוכלו לחסוך זמן, כסף ואכזבות בעתיד.
02
ההבדלים בין סוגי התמ״א השונים
יש שני מסלולים עיקריים: תמ״א 38/1 ותמ״א 38/2. הבחירה ביניהם תשפיע על כל מהלך הפרויקט.
תמ״א 38/1 – חיזוק מבנה הקיים והוספת תוספות כמו ממ״ד, מעלית, מרפסות ושדרוג חזיתות. מתאים לבניינים במצב סביר.
תמ״א 38/2 – הריסה מלאה של הבניין ובנייה מחדש. מתאים לבניינים ישנים מאוד, עם בעיות תשתית או תכנון, שמצריכים פתרון מהיסוד. חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול, כולל משך הזמן, מהי ההפרעה לשגרת החיים וכמה כל דייר ירוויח מהתהליך בסוף.
03
בדיקת זכאות הבניין
בחירת יזם אמין ומנוסה – היזם הוא זה שמוביל את כל הפרויקט. בדקו לעומק את הניסיון שלו בפרויקטים דומים, את האיתנות הפיננסית שלו, ואת היכולת לעמוד בזמנים. בקשו לראות עבודות קודמות, שוחחו עם דיירים שכבר עבדו איתו, המטרה שלכם היא להבין אם יש לו "גב" כלכלי לביצוע של הפרויקט בזמן. במקרה של טעות בבחירת היזם, הדבר עלול להביא לעיכובים של שנים והוצאות כספיות נוספות.
04
בחירת עורך דין מטעם הדיירים
עורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית מייצג אך ורק את הדיירים. הוא זה שיבדוק כל סעיף בחוזה, תפקידו לוודא שהזכויות שלכם נשמרות, הוא ינהל משא ומתן מול היזם, כך שלא תמצאו את עצמכם מול הפתעות לא נעימות ועיכובים. ליווי משפטי זאת תעודת הביטוח שלכם לפרויקט מוצלח.
05
רוב חתימות נדרש כחוק
כיום קובע רוב מינימלי של חתימות כדי לצאת לדרך: 66% לחיזוק מבנה (תמ"א 38/1) ו-80% להריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). בפועל, מומלץ לשאוף להסכמה רחבה ככל האפשר, אפילו 100% מהדיירים כדי למנוע התנגדויות ועיכובים משפטיים בהמשך.
06
שקיפות מלאה לאורך התהליך
פרויקטים של תמ"א יכולים להימשך שנים, ובמהלכם חשוב שכל הדיירים יקבלו עדכונים שוטפים: מה קורה עכשיו, מה צפוי, אילו החלטות מתקבלות ומתי. מנגנון שקיפות כולל פרוטוקולים, עדכונים במייל או בקבוצת וואטסאפ, ואפשרות לכל דייר לראות את ההסכמים והמסמכים הרלוונטיים.
07
ניהול חוזה מדויק ומקיף
החוזה עם היזם הוא הבסיס לכל הזכויות והחובות של שני הצדדים. הוא חייב לכלול לוחות זמנים ברורים, מפרט טכני מפורט של הבנייה והשדרוגים, סנקציות על איחורים או חריגות, וביטוחים מתאימים להגנה על הדיירים. במילים אחרות – חוזה מפורט מונע מחלוקות עתידיות.
08
שלבי התהליך המרכזיים בפרויקט
מסע התמ"א כולל מספר תחנות עיקריות:
- בחירת יזם ועורך דין.
- יצירת הסכמה בין הדיירים.
- הכנת תוכניות והגשה לוועדה המקומית.
- קבלת היתר בנייה.
- ביצוע העבודות בפועל.
- פיקוח צמוד עד קבלת טופס 4 ואכלוס.
09
פיקוח מטעם הדיירים
כדאי לשכור מפקח בלתי תלוי, כזה שנבחר על ידי הדיירים, הוא מוודא שהביצוע בפועל תואם להסכם ולמפרט הטכני, ושכל עבודה נעשית על פי התקנים. הוא גם יכול למנוע טעויות יקרות בזמן אמת, במקום לגלות אותן לקראת סוף הפרויקט או גרוע מכך לאחר סיום הפרויקט.
10
ניהול כספים בצורה מסודרת
כמו בכל פרויקט נדל"ן, כסף הוא אחד הגורמים המרכזיים להצלחת פרויקט. מומלץ להקים חשבון נאמנות המנוהל על ידי עורך דין או רואה חשבון, שיבטיח שהכספים מנוהלים בצורה שקופה ומסודרת. ככה תוכלו לדעת מהו המצב הכספי בפרויקט בכל שלב והאם יש צורך בגיוס כספים נוספים.